外国の住まいと日本の家の最も大きな違いは?


新しい室内配分 どこにどんなスペースがあるのが
ベター?
玄関は大雑把なスペースをキッチンは
コックピット風に

今回は、プランニングの考え方をいろいろお伝えしていこうと
思います。

本日、建て主様との平面プランのお打合せで玄関の靴収納について、
議題になりました。
そこで、新しい室内配分について、お伝えしました。

外国の住まいと日本の家の最も大きな違いが玄関です。
靴箱がないのですっきりしているのが外国の住まいで、
日本はそのぶんせせこましくなりますが、玄関を広くする
ために靴収納を外国のように寝室に設ければ、脱いだま
まの靴で玄関が乱雑になるか、毎回寝室との間を行き来
する羽目になるかのどちらかです。

どちらも避けるために最近好まれているのがウォークスルー
のシューズスペースです。靴収納は単体の家具ですが、
こちらは独立していて、玄関側からも室内側からも出入り
できるのが特徴。自転車やスポーツ用具、乳母車なども
入れるようにすればすっきり玄関も確実というわけです。

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玄関にウォークスルーの収納を設けたお宅。玄関側にも室内側にも
出入り口があり、
家族のすべての靴が一目瞭然なので出し入れしや
すく、脱いだあとの靴の乾燥も
良好。内部に湿気がこもることもありません。

飛行機のコックピットや船の操舵室は、無理なく手の届く
範囲に必要な機器やレバーなどが配置されていて、非常
に合理的です。家庭ではキッチンがこれに類し、手の届く
範囲に必要な器具のすべてが揃えられるのがベター。
昔の住まいは別棟に物置がありましたが、今はキッチンの
近くにパントリーを設けて動線の短縮がはかられています。

ただし、室内の物入れは夏は暖気がこもりやすく、冬は
あまり低温にはならないので、食品の貯蔵には向かない
場合もあります。

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手の届く範囲にキッチンの設備を集めたコックピットのようなキッチン。
狭苦しく
なるのをふせぐために壁をガラスにしているので開放感は
ばつぐんです。
作業の性質上、キッチンは広すぎるより狭めのほうが効率的です。

 

失敗のないマイホーム計画のために必要なこととは?『資金計画・住宅ローンのこと、ローンの返済の仕方!』


住宅購入の際に知りたいことや悩みの第1位は『資金計画・住宅ローンのこと』でした。その5

前回では、変動金利について、
少し詳しくご説明させていただきました。

今回は、前回までの補足説明を
していこうと思っています。

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というのも、住宅ローンには大きく分けて
『変動型』と『固定型』の
2つの商品タイプがあるとお伝えしましたが、
実を言うと、いずれを選んだ場合にせよ
返済方式が2通りあるからです。

ということで、それぞ返済方式の特徴について、
お伝えしていきます。

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まずは『元利均等返済』という返済方式があります。
一般的に流通している住宅ローンの大半はこちらだと重います。
なぜなら、この返済方式は“毎月の返済金額が一定”であり安定するからです。

この返済方式は、毎月の返済額となる元金と利息の合計が、
返済開始から決められた期間の満期となるまで均等になる方式です。
つまり、毎月の返済額が一定となるため、
無理のない返済が出来るというメリットを持つわけですが、
その代わりにデメリットも備えています。

そのデメリットはと言うと、
最初のうちは返済額の利息の割合が高く、
結果、元金の減りが遅くなってしまうということなのですが、
そうなれば完済するまでの期間が長くなってしまいますし、
もう1つの返済方式に比べると、利息の支払い総額(=返済総額)は
増えてしまうということにもつながってしまいます。

これに対して、もう1つの返済方式である
『元金均等返済』は、先程の『元利均等返済』に比べると、
利息の支払い総額が少ないというメリットがあります。

しかし、この返済方式は、
“最初のうちの返済額が大きくなってしまう”という特徴を持っています。
つまり、返済額が一定ではなく、
最初が高くどんどん安くなっていくという返済方式というわけです。

この返済方式は、元金を均等割した額に利息を加えた合計が
毎月の返済額になるという返済方式であり、
元金の減りに比例して利息の額が減っていくからです。

このどちらを選ぶべきかということも、
住宅ローン選びでは大切なことですが、
2つ目に紹介した『元金均等返済』を選択する際には
気を付けていただかなければいけないことがあるので、
最後にこれについてお伝えしますね。

この『元金均等返済』の場合、
前回お伝えした変動金利を選んだ場合の、
もし金利が上がっても5年間は返済額が上がらない”
という保護措置は適用されなくなります。

また“激変緩和措置”と呼ばれている、
いわゆる金利の見直し時期に金利が上がり、
結果、返済額が上がってしまうとしても、
それまで支払っていた金額の1.25倍までしか上がらない、
という保護措置も適用されなくなります。

つまり、金利の上昇に比例して
返済額がすぐさま増えていくことになってしまうというわけです。

ということで、
これらをご理解いただいた上で、
住宅ローンの返済方式も決めていただければと思います。

 

住宅購入の際に知りたいことや悩みの第1位は『資金計画・住宅ローンのこと』でした。     その4 『変動金利の特徴!』


失敗のないマイホーム計画のために必要なこととは?その4

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前回、住宅購入の際に知りたいことや悩みの第1位は
『資金計画・住宅ローンのこと』でしたのその3で
『変動金利?』について、変動金利がどのように成り立っているのか?
ということ、つまり仕組みについてお伝えしました。

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今回は、その4として前回に引き続き『住宅ローン』の基礎知識として、
『変動金利の特徴!』をお伝えしていきます。

変動金利の住宅ローンは、
半年に1回金利が変動する可能性がありますが、
金利が上がったからと言って、
すぐにその金利が反映されるのか?というとそうではなく、

実は、金利が上がったとしても
5年間は返済額が変わりません。

とはいえ、市場の金利が上がっているのに、
それが反映されないというのは疑問が残るでしょうから、
そのカラクリがどうなっているのかをご説明すると、
返済額に占める元金と利息の内訳が変わります。

例えば、あなたの月々の返済金額が75,000円で、
その内訳は、元金と利息の割合が
元金55,000円、利息20,000円だと仮定しましょう。

そして、その金利が半年後に上がったとしましょう。
すると、変化するのは返済金額ではなく、
元金と利息の内訳ということなので、
簡単に言うと、元金が45,000円、そして利息が30,000円に
なるということになるんです。

つまり、金利が上がると元金の減りが遅くなるので、
5年後住宅ローンの返済額を見直すタイミングにおいて、
返済額が大きくアップしてしまう原因になってしまいます。

それでも、5年後に返済額を見直した時、
あまりにも大きく返済負担が上がってしまうと、
相当それは家計に大打撃を与えるでしょうから、
5年後の見直しの時には、最大今ま支払っていた金額の
1.25倍までしか上がらないようにされています。

例えば、減債のあなたの返済額が75,000円だったとしたら、
5年後に返済額が上がったとしても、
最大で93,750円までということです。
これは激変緩和措置と言われています。

このように、リスクの高いと言われている
変動金利ではありますが、
仮に金利が上がったとしても、
すぐさま目の前の生活が脅かされるということはありません。

しかし、金利上昇のしわよせは
どんどん先延ばしになっていき、
下手をするといつまで経っても住宅ローンが終わらない・・・
住宅ローンがあるからずっと仕事がやめられない・・・
といったような悲惨な状況を招いてしまいます。

また、これは極めて少ないとは思いますが、
変動金利の最大のリスクはというと、
『未払い利息』ではないでしょうか?

未払い利息とは、
支払えていない利息が積み上がっていくことを言います。
先程もお伝えしましたが、
変動金利の場合、金利が変わっても5年間は返済が変わりません。
変わるのは返済額に占める現金と利息の内訳でした、

ここでもし、驚異的なインフレが起こり、
金利が急激に上昇してしまったとしましょう。
そうするとこういうことが起こるかもしれません。

現在の返済額75,000円。
そのうち利息20,000円だとします。
それが、急激なインフレになると
例えば、返済額75,000円に対して
利息が80,000円になってしまうということです。

つまり、元金返済が0円なのに加えて、
さらに利息が5,000円支払えていないことになるという状況です。
この支払えていない利息のことを『未払い利息』と言います。

そして、もうおわかりの通り、
こうなっている間は元金が一切減っていかないことも意味するので、
返済額が上がるタイミングにおいて、
大きな影響を及ぼすことにもつながるというわけなんです。

このように、変動金利というのは、
景気が変動したからといって、
すぐさまあなたの暮らしに影響を与えるということはありませんが、
ジワリジワリとあなたの豊かな暮らしをむしばんでいくかもしれません。

もしあなたが『変動金利』を選ばれるなら、
こういったリスクもしっかりと承知の上で
その選択を行っていただければと思います。

次回、もう少し『住宅ローンの金利』について、
お伝えします。

住宅購入の際に知りたいことや悩みの第1位は『資金計画・住宅ローンのこと』でした。   その3 変動金利は?


前回は、知りたいことや悩みの第1位のその2といたしまして
住宅ローンの長期固定ローン?につてお伝えいたしました。

住宅ローンの種類1

今回はその3といたしまして『変動金利?』についてです。
変動金利の特徴といえば、
やはり“金利が安いこと”ではないでしょうか?
それに加えて、景気の変動に連動して
金利も変化してしまうという特徴も備えています。

ですから変動金利は、
金利が高くと言ってもそこまで高くはなく、
あくまで変動に比べてというわけですが、
ずっと金利が変化しない固定金利とは、
真逆の商品だと言っていいと思います。

そして、、住宅ローン選びでは、
この2つのうちどちらを選択するのか?
ということが大きなポイントになるわけですが、
ここは多くの方が悩むところでしょう・・・

金利その3

それでは、変動と固定、
一体どちらが有利なのでしょうか?

基本的に私は、
ほぼすべてのお客様に固定金利をオススメしていますが、
どっちが有利なのか?というと、
それは、一概には比べられないところうがあります。
明確な答えはわからない領域があります。

なぜなら、これから先金利が一体何%になるのかなんて、
誰にもわからないからです。
もちろん銀行の営業マンもわからなければ、
国のお偉いさんだってわからないでしょう。

だから正確な数字を知ることも出来ませんし、
よって変動と固定のどっちが有利なのかを
比べることは、まず出来ないと言うことになります。

でも、あなたにとってどちらの金利が
向いているのかを知ることは出来るでしょうから、
引き続きその基礎知識をお伝えしたいと思います。

それでは今回は、
変動金利の作られ方について
少し具体的にお伝えしていきます。

まず、変動金利は半年に一回のタイミングで金利が変動します。
(これは金融機関によって少し違うかもしれませんが)
でも、金利が変わることもあれば変わらないこともあります。

で、変動金利の場合、
何を基準に金利が変動するのかというと、
『短期プライムレート』という指標です。

短期プライムレートとは、
金融機関が、業績が良かったり財務状況が良かったりと、
融資するうえで問題がないような、いわゆる優良企業に対して、
1年以内という短期で貸出す時に適用する
最優遇貸出金利(プライムレート)のことを言うのですが、
この短期プライムレートが上昇すると
変動金利の住宅ローンの金利も上昇します。

では、短期プライムレートは何を基準に動くのでしょう?

短期プライムレートは、日本の政策金利(無担保コール翌日物)
に影響を受けます。つまり、政策金利が上がれば、
それに連動して短期プライムレートが上がり、
結果住宅ローンの変動金利も上がるということになるわけです。

現在の日本の政策金利は、
『ゼロ金利政策』と呼ばれるゼロコンマ以下の金利であり、
具体的には0.1%というこれ以下にはならないという
極限状態にあります。

ということは、つまり今の金利が“最高に安い状態である”
ということを示していることになりますよね?

それでは、もしこの政策金利が上がってしまった場合、
変動金利はどのように変化していくのでしょうか?

については、また次回お伝えします。

住宅購入の際に知りたいことや悩みの第1位は『資金計画・住宅ローンのこと』でした。その2


失敗のないマイホーム計画のために必要なこと!

住宅購入の際に知りたいことや悩みの第1位は『資金計画・住宅ローンのこと』でした。
前回は、その1としてそもそも住宅ローンとは何か?
ということからお伝えいたしました。

住宅ローンの種類

今回は長期固定ローンからです。
住宅ローンの固定金利は、
長期国債(新発10年物国債)に連動して動きます。
ですから、この新発10年物国債の利回りを知ることが
住宅ローンの固定金利をマスターすることにつながります。

では、新発10年物国債について少しご説明いたします。
新発10年物国債とは、国が発行する債券であり、
正確には、新規発行の償還期間10年物の国債のことを言います。
その特徴は、流動性が高く、また取引量が多いというところです。
ですから、市場の傾向が現れやすいということにつながるため、
長期金利の指標として一般的に利用されています。

では続いて、
この新発10年物国債の利回りについてご説明いたします。

新発10年物国債の利回りとは、
新規発行の償還期間10年物の国債の流通利回りのことです。
利回りとは、投資対象の購入価格とその資産が持つ収益力を
総合的に表す指標であり、同じ収益率(利率)の投資対象でも
安く買えば利回りは上がります。

これを聞いただけでは、ちょっと難しいと思うので、
簡単に数字で例を挙げてみたいと思います。

例えば、100円で発行された10年債があり
この収益率(利率)が5%だとします。
すると、この10年債の利回りは『5÷100=5%』ということになります。

で、この10年債の価格が80円に下落したとしましょう。
すると、この10年歳の利回りは『5÷80=6.25%』ということになり、
価格は下落したけど、利回りは上昇したことになりますよね。

また、逆にこの10年債の価格が120円に上昇したとしましょう。
すると、この10年債の利回りは『5÷120=4.16%』ということになり、
価格は上昇したけど、利回りは下落したことになりますよね。

なんとなくご理解いただけたでしょうか?

で、この国債の価格は、債券市場の需給関係に左右されます。
景気が良くなるとか、あるいはその期待が大きくなると、
低利回りの国債よりも高利回りの株式などへ投資する人が増えて、
そうなると国債の人気はなくなり、国債の価格は下落します。

結果、国債の利回りは上昇するというわけであり、
国債の利回りが上昇すれば、それに連動して
住宅ローンの固定金利の利率が上昇することになります。

反対に、市場に良い投資対象がなければ国債の買い手が増えます。
そうなれば、国債の価格は上昇して利回りは下落するというわけです。
そして、それに連動して住宅ローンの固定金利の利率は下落します。

このように、新発10年物国債は、流通市場での人気により
需要(買い手)と供給(売り手)のバランスが変動し利回りに影響します。

住宅ローンや設備投資資金などの長期資金の金利は、
経済環境、金融政策、海外金利動向など投資に関わる
全ての要因の影響を受けるわけなのですが、
将来に対する予想(期待)もその要因の1つであります。

景気が良くなれば、個人の消費や投資が増え、
企業は設備投資を積極的に行うようになり、
長期資金への需要が高まり、長期金利が上がります。

また、実際に景気はまだまだ良くなくても、
良くなりそうな気配があるだけでも金利は上昇します。
これとは逆に、景気が悪化しそうな時は金利が低下します。

このように長期金利である住宅ローンの固定金利は、
新発10年物国債の利回りと密接な関係にあるというわけです。

もし、あなたがこれから家づくりを考えられているならば、
この固定金利をしっかり押さえておいてください。
銀行に相談に行った場合、この固定金利は
ほぼほぼすすめてくださらないでしょうから。

それでは、次回はもう1つの金利である
『変動金利』についてお伝えします。

住宅購入の際に知りたいことや悩みの第1位は『資金計画・住宅ローンのこと』でした。その1


失敗のないマイホーム計画のために必要なこととは?

住宅購入の際に知りたいことや悩みの第1位は『資金計画・住宅ローンのこと』でした。
その1といたしまして、今回から『住宅ローン』について
お伝えしていきたいと思います。

まず、そもそも住宅ローンとは何か?
ということからお伝えすると、
住宅ローンは銀行が取り扱う“金融商品”です。
つまり、住宅ローンを組むということは、
その“金融商品”を買うということです。
ということで、他の買い物同様に商品を買うんですから、
その商品の中身を知ったうえで選択すべきなんですよね。

住宅ローンの選び方1

では、その中身についてご説明します。
住宅ローンは、大きく分けると
『変動ローン』と『長期固定ローン』があります。

住宅ローンの種類

それらのローンが、
どういう仕組みで成り立っているか?というと、

☑長期固定ローン=
長期金利(8月時点-0.085%)+銀行手数料(2%)‐キャンペーン金利(優遇金利)

☑長期固定ローン=
政策金利(0.1%)+銀行手数料(2%)‐キャンペーン金利(優遇金利)

☑変動ローン=
短期金利(0.1%)+銀行手数料(2%)‐キャンペーン金利(優遇金利)

このように成り立っています。
ここで2つのことが言えるのですが、
まずは、現在の住宅ローン金利が低いのは、
決して銀行が切磋琢磨して下げてきたのではないということです。

住宅ローン金利が下がってきたのは、
金利の指標となる長期金利などの金利が下がってきたからであり、
銀行は自身の取り分利益である手数料は変わっていません。
つまり、住宅ローンの金利の変化は、
今後の金利状況によって変化していくということになります。

また、キャンペーン金利も、
すぐに打ち切りできるなど原稿の自由度があるものなので、
恒久的に継続されるものでもないので、
この点にも注意が必要となります。

では、続いて2つ目のポイントですが、
変動ローンと長期固定ローンは、
金利を決定する基準が全く違うということです。
つまり住宅ローンの作られ方が全然違うということです。

まずは、変動ローンは『短期金利』というものが
金利を決定する指標になるわけですが、
この短期金利とは、“期間が1年未満の金融資産の金利”のことを指します。

そして、長期固定ローンは『長期金利』というものが
金利を決定する指標となるわけですが、
この長期金利とは、“期間が1年以上の金融資産の金利”のことを指します。

で、市場の原理としては、
長期金利に比べると短期金利の方が
金利は安いっていうのが当然のことですから、
変動ローンの方が長期固定ローンに比べて
金利が安くなるのが普通ってことになります。

なんとなく変動と固定の違いについて
分かっていただけましたでしょうか?

それでは、ご理解いただけたという前提で、
続いては、“それぞれ住宅ローンの作られ方”
についてお伝えしていこうと思います。

それでは、次回つづきをお伝えしていきます。

住宅を建てる時、購入する時に、知りたいことの第1位は!


住宅を建てる時、購入する時に、知りたいことの第1位は!

土地探しで成功するコツ6

『住宅購入の際に知りたいことや悩みは何でしょうか?』

これは、2013年に朝日新聞が
家を建てようと考えている方に投げかけた質問であり、
実際に615の有効回答(複数回答可)をもらったわけですが、
その回答数が最も多かったことは何だったと思われるでしょうか?

家を建てるとなれば、
わからないことや悩みだらけなのは、
誰もがそうだと思います。

実際の回答を見てみても、
第2位が『間取り』に関すること、
第3位は『耐震性や耐久性』について、
第4位は『立地』に関することで、
第5位は『新築か中古か?』ということだったのですが、
これは、みなさんが思っていることとほぼ同じではないでしょうか?

もちろん1位も、みなさんが最もわからないことでしょうし、
だからこそ最も不安なことだと思うのですが、それは、、、

『資金計画・住宅ローンのこと』です。

「家を購入して、将来、住宅ローンを払っていけるだろうか?」
という回答です。

当然です!!
なぜなら、住宅購入は、
『人生で一番高額な買い物』であり、
『経験値のない買い物』であり、かつ
『絶対に失敗できない買い物』だからです。
ということで、弊社では、
『資金計画』や『住宅ローン』については、
ブログでもセミナーでも、そして面談時においても、
耳にタコができるぐらいうるさくお伝えしています。

それでも今回からは、いつも以上に詳しく
それらのことについてお伝えしていこうと思います。

まず、資金計画において、
特に注意しなければいけないことが2点あります。
1つは『将来の生活にも支障がない購入額にすること』であり、
もう1つは『利率だけでなく“自分に合った”金利タイプ選びをすること』です。

つまり、家づくりをする時には、
『自分の予算を知ることが非常に大切である』
ということなんですが、
その予算を決定していくうえで基準となるのが、
『住宅ローン選び』になります。
それぐらい『住宅ローン選び』は家づくりの肝になるわけです。

でも、現実はどうかというと、
この『「住宅ローン選び』を、そんなに重要視せずに、
家づくりを進めてしまっている方が非常に多いです。
貸してくれさえすれば、どこでもいいと言わんばかりに・・・

その理由はいくつか考えられますが、
一番多いのは、
『住宅ローン=難しい=わからない=銀行に相談しよう』
と考えてしまい、自分で勉強したり調べたりすることなく、
すでに口座を持っている銀行だったり、
会社がお付き合いしている銀行だったり、
不動産屋や住宅会社が取引している銀行に
パッと相談に行ってしまうことが原因ではないでしょうか。

住宅ローン

住宅ローンわからない

こうなると、銀行に進められるがままの
住宅ローンを組まざるを得なくなってしまいます。
例えば、
あなたが月々の返済額を8万円ぐらいで考えていたとしましょう。
そして、あなたの理想の家づくりのためにかかる見積もりが
土地と家を合わせて3500万円だったとしましょう。

あなたは、ホントは固定金利がいいな~と思っています。
でも、銀行に相談したところ、固定を選ぶと
月々の返済額が9.5万円になってしまうみたいで、
それは今の生活のことを考えるとだいぶキツいし・・
なんといっても、すすめてくれてる住宅ローンに比べると
最初の借りる時にかかる費用が〇十万も余分にかかってしまい、
その費用を捻出することも出来ないし・・

こうなれば、その選択肢はあっさりと消えてしまうことになります。
でも、思ってた通りに毎月8万円の返済でいけそうだし、
余分な費用も最初に要らないし、
銀行の方の話では、金利もしばらく上がらなさそうだし、
『まっ大丈夫でしょっ!!』ってことで落ち着くことになります。

でも、それは今はいいかもしれませんが、
近い将来、悲劇の始まりを招くことになるかもしれません。
というより、これからはそうなることが
かなり高い確率で予想される時代を迎えることになります。

ということで、次回からは、
そういった背景を踏まえながら
『住宅ローン』について詳しくお伝えしていきたいと思います。